Einblick Thomas Glück:

Die Zukunft im Blick!

Stellungnahme zu der Entscheidung des Gemeinderates der Ortsgemeinde Bodenheim zur Umwandlung der Gewerbe- und Industriegebiete Eichweg-Nord und -Süd (ehemaliges Produktionsgelände der Fa. Kümmerling) in Wohn- und Gewerbegebiet.

Dem Gemeinderat der OG Bodenheim lag in seiner Sitzung am Di., den 08.12.2020 ein Beschlussvorschlag über eine Grundsatzentscheidung zur Nutzungsänderung des ehemaligen Kümmerling-Geländes vor:

Begründung des Beschlussvorschlages:

In der Sitzung des Gemeinderates am 11.06.2018 wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Eichweg-Nord“, 4. Änderung in Verbindung mit dem Bebauungsplan „Eichweg-Süd“, 8. Änderung gefasst. Im Rahmen des danach erstellten Gewerbeflächenkonzeptes für die Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes der Verbandsgemeinde fasste der Gemeinderat in seiner Sitzung am 20.05.2019 den Beschluss,

1.      im Bereich des Bebauungsplanes „Eichweg-Nord“

›       das Intercol-Gelände als eingeschränktes Gewerbegebiet (GEe) festzusetzen,

›       das Heli-Gelände als GEe festzusetzen,

›       keine Änderungen am Vitanum-Gelände vorzunehmen (GE bleibt),

2.     im Bereich des Bebauungsplanes „Eichweg-Süd“

›       eine wohnbauliche Entwicklung im Bereich der Kümmerlinghalle nicht zu gestatten,

›       den Bereich der Kümmerlinghalle von Industriegebiet auf Gewerbegebiet (GE) zu ändern,

›       im Rahmen der künftigen Entwicklung eine Erweiterungsfläche am Kindergarten und notwendige Verkehrsflächen vorzusehen.

In den Sitzungen am 21.07. und 24.08.2020 befasste sich der Bau- und Planungsausschuss insbesondere mit einem Entwicklungskonzept des Grundstückseigentümers, welches eine wohnbauliche Nutzung des Heli- und des rückwärtigen Vitanum-Geländes sowie eine gemischte Nutzung im Bereich der Kümmerlinghalle vorsieht.

Die bisherigen Beratungen im Ausschuss und in den Fraktionen zu diesem Konzept lassen erkennen, dass die seitens der Investoren vorgetragene Entwicklung im Bereich Heli auch von der Ortsgemeinde Bodenheim unterstützt werden kann, jedoch die Entwicklung im Bereich der Kümmerlinghalle mit großer Skepsis begegnet wird.

In einem Gespräch der Gemeindeverwaltung mit dem Grundstückseigentümer hat dieser sein Interesse an einer zeitnahen Realisierung des nördlichen Bereichs bekundet. Für den südlichen Bereich der Kümmerlinghalle kann er aber nachvollziehen, dass hier keine schnelle Entscheidung der Gemeinde zu erwarten ist, da ihr mehrere Ansiedlungswünsche für größere Gewerbegrund-stücke bekannt sind und somit auch die Voraussetzungen für eine vom Investorenkonzept abweichende städtebauliche Entwicklung geprüft und beraten werden müssen. 

Mit dem Aufstellungsbeschluss für die verbundene Änderung der beiden Bebauungspläne wurde auch eine Veränderungssperre erlassen, welche bis zum 28.06.2021 gültig ist. Durch die Aufteilung in zwei voneinander getrennte Bebauungspläne verliert die Veränderungssperre ihre Gültigkeit jedoch nicht, da der Aufstellungsbeschluss vom 11.06.2018 nicht vor dem Ende ihrer Rechtskraft zurückgenommen wird. Damit bleiben auch die Grundstücke geschützt, die nun nicht Gegenstand der beiden Einzelbebauungspläne werden.

Aktueller Planungsstand:

Erläuterungen zum Planungsstand:

Die Fläche innerhalb der rot-umrandete Linie ist oder wird im Eigentum des Investors sein.

Die Fläche (Baugebiet Eichweg-Nord) links vom Eichweg (Straße in der Mitte der bildlichen Darstellung) stellt das neue Wohnquartier mit ca. 120 WE für Eigentumswohnungen, 30 WE für den Sozialen Wohnungsbau und ein Getränkemarkt dar. Für 40 % dieser Fläche gibt es bereits eine Zusage des Gemeinderates aus dem Jahr 2012 zur Umwandlung in ein Wohngebiet.

Die Fläche (Baugebiet Eichweg-Süd) rechts vom Eichweg stellt die derzeitige Halle mit Außen-gelände der ehemaligen Fa. Kümmerling dar. Diese Fläche soll von Industriegebiet in Gewerbe-gebiet umgewandelt werden. Dadurch eröffnet sich die Möglichkeit der Ansiedlung von Klein-gewerbe, Handel und Dienstleistungsbetriebe im südlichen Teil (Kalthalle der Kümmerlinghalle durch Abriss sowie die Freifläche ganz rechts und oben). Die Umwandlung eines Teils der Fläche der ehemaligen Fa. Kümmerling im Wohnbau- bzw. Mischbauflächen unterbleibt bis auf weiteres, d.h. nicht innerhalb dieser Legislaturperiode.

Beschluss:

Der Gemeinderat fasst folgenden Grundsatzbeschluss zur städtebaulichen Entwicklung im Bereich des Gewerbegebietes Bodenheim:

Der am 11.06.2018 zur Aufstellung beschlossene Bebauungsplan „Eichweg-Nord“, 4. Änderung in Verbindung mit dem Bebauungsplan „Eichweg-Süd“, 8. Änderung wird in zwei voneinander getrennten Aufstellungsverfahren weitergeführt. Im Bereich „Nord“ soll die von den Investoren in der Sitzung des Bau- und Planungsausschusses am 21.07.2020 vorgestellte Planung eines gemischten Gebäudes mit Getränkemarkt und gefördertem Wohnraum sowie eine noch näher zu bestimmende Wohnbaufläche entstehen, welche das Heli- und das rückwärtige Vitanum-Gelände überlagert. Der Aufstellungsbeschluss für diesen Bebauungsplan wird gesondert gefasst.

Für den Bereich der Kümmerlinghalle behält sich die Ortsgemeinde Bodenheim weiteren Beratungsbedarf vor, da bereits bestehende Ansiedlungswünsche von Gewerbetreibenden für größere Flächen bekannt sind und eine städtebaulich vertretbare Entwicklung auch unter Berücksichtigung der raumordnerischen Funktion als Gewerbegemeinde nicht zeitnah getroffen werden kann. So soll im Bereich „Süd“ zurzeit lediglich als Voraussetzung für die Durchführbarkeit des Bebauungsplanes im nördlichen Bereich die Art der baulichen Nutzung von Industriegebiet (GI) in Gewerbegebiet (GE) geändert werden. Damit wird für die Zukunft eine eventuelle industrielle Ansiedlung nicht mehr möglich sein, womit das Wohnen im nördlichen Bereich insbesondere aus Gründen des mit einem GI verbundenen starken Lärms nicht verhindert wird. Der Aufstellungsbeschluss zu diesem Bebauungsplan wird ebenfalls gesondert gefasst.

Abstimmung:

Dieser Beschlussvorschlag wurde mit den Stimmen von Bürgermeister Thomas Becker-Theilig. den Vertretern der SPD-Fraktion, dem FWG-Fraktionsvorsitzenden Markus Liebig sowie des FDP-Ratsmitgliedes Annette Marbs beschlossen. Ein Kollege aus unserer Fraktion hat sich enthalten. Die Mitglieder der CDU-Fraktion und die drei übrigen Mitglieder der FWG-Fraktion haben gegen diesen Beschluss gestimmt.

Flugblatt der CDU Bodenheim vom 28.11.2020 in Verbindung mit Äußerungen von Mitgliedern der Fraktion der CDU zu den Beratungen zur Umwandlung der ehemaligen Industriefläche der Fa. Kümmerling in Gewerbe- und Wohnbauflächen in der öffentlichen Bauausschusssitzung am Mo., den 16.11.2020 sowie des Gemeinderates am 08.12.2020:

CDU: Bodenheim soll keine Trabantenstadt für Mainz und Frankfurt werden

Frau Hermes: Wir brauchen Gewerbe-Steuereinnahmen und bezahlbaren Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung

Gegen die Umwandlung des Gewerbegebiets Eichweg Nord (Bereich zwischen Rewe / Vitanum, Eichweg und den Neubauten am südlichen Ende der Gutenbergstraße) in Mischgebiet haben sich die Bodenheimer Christdemokraten ausgesprochen. Zur Begründung sagte ihre Vorsitzende, Heike Hermes, (1) durch ungehemmtes Wachstum würde die Gemeinde ihren bisherigen Charakter verlieren und immer mehr zu einer Trabantenstadt von Mainz und Frankfurt werden. (2) Nach dem Wegfall der Steuerzahler Kümmerling und Hilge brauche Bodenheim umso mehr die Ansiedlung von Unternehmen, die Arbeitsplätze schafften und in die Gemeindekasse einzahlten. Anders sei der zunehmende Aufwand für die Infrastruktur und für die Weiterentwicklung Bodenheims nicht zu finanzieren. Ein sehr gutes Beispiel sei das Vitanum, dessen Erweiterung als Gesundheitszentrum im Rahmen des bestehenden Bebauungsplans möglich und zu begrüßen ist.

(3) Ein Mischgebiet lässt sowohl Gewerbe- als auch Wohnbebauung zu. Beispiele aus der Vergangenheit bestätigen nach Meinung der CDU allerdings die Befürchtung, dass im Rahmen von Ertragsoptimierung fast ausschließlich Wohnbebauung entsteht, da für den Eigentümer durch den Verkauf von Wohnflächen ungleich höhere Preise erzielbar sind als für Gewerbeflächen. (4) Die Verkaufserlöse lassen sich zudem durch eine verdichtete Wohnbebauung weiter optimieren. Erfahrungen zeigen, dass dadurch kein für die ortsansässige Bevölkerung bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird, der aber dringend gebraucht wird. (5) Die angekündigten wenigen Wohneinheiten mit zehn Jahren Sozialbindung seien „reine Augenwischerei“. (6) Wir brauchen Wohnraum für die Bodenheimer und ihre nachwachsende Generation. (7) Deshalb plädieren wir für die Schließung von Baulücken und die Beseitigung von Leerständen“, sagte die CDU-Vorsitzende. (8) Der Ortsbürgermeister und seine SPD-Mehrheit im Gemeinderat hätten bisher Zeit genug verstreichen lassen, Wohngebiete selbst zu entwickeln, die für Bodenheimer noch bezahlbar sind.

(9) Durch einen zu starken Bevölkerungszuwachs entstünden der Gemeinde, so die CDU, zuerst vor allem Nachteile und Kosten durch die Schaffung notwendiger Kindergarten- und Schulplätze, Verkehrsanbindungen, sowie für Ver- und Entsorgungsinfrastruktur. Die großflächige Umwandlung von Gewerbefläche in Wohnfläche sei damit für Bodenheim eher strukturell schädlich und gehe zulasten der heute hier lebenden Bürgerinnen und Bürger. (10) Grundsätzlich müsse man auch darüber reden, ob die Bodenheimer wirklich wollen, dass die Marke von 10.000 Einwohnern erreicht bzw. überschritten werden solle.

(11) Der Bedarf an Gewerbefläche in Bodenheim sei hoch, so die Union. Um den Wegfall dieser Flächen auszugleichen, bestehe die begründete Befürchtung, dass weitere landwirtschaftliche Fläche zugunsten von Gewerbeflächen geopfert und damit versiegelt werde. Gewerbeflächen sollten deshalb nicht umgewandelt, sondern erhalten werden. (12) Zudem würde in diesem Falle ein Präzedenzfall geschaffen und Begehrlichkeiten bei anderen Investoren wecken nach dem Motto: Ich kaufe günstig ein Industrie- oder Gewerbegebiet, lasse es in ein Misch- oder Wohngebiet umwandeln und verkaufe dann teuer den Wohnraum. Die Kosten dafür trage die Gemeinde.

Stellungnahme der Verwaltung der Ortsgemeinde Bodenheim zu den Vorwürfen der Fraktion der CDU zur Umwandlung der ehemaligen Produktionsflächen der Fa. Kümmerling:

zu (1) Diese These ist falsch. Der Ortsgemeinde Bodenheim stehen durch Beschluss der Planungsgemeinschaft Rheinhessen-Nahe 17,8 Hektar Neubaufläche zur Verfügung. Davon wird die OG Bodenheim bauen: 4 ha für BG Ahlen mit 72 Grundstücken, 1,2 ha BG Leidheckenweg mit 28 Grundstücken und 1 ha BG Hüttstädt mit ca. 20 Grundstücken. Ansonsten verzichtet die OG Bodenheim auf die Ausweisung weiterer Neubaugebiete in der Größe von 11,6 ha. Dies entspricht 290 Wohnbaugrundstücke (25 Grundstücke pro ha) mit einer Bevölkerungszunahme von 1.450 bis 1.750 Einwohner (5 - 6 Einwohner pro Grundstück). Die Ortsgemeinde hat bereits vor zwei Jahren beschlossen, auf diese Entwicklung zu verzichten, um die vorhandene Infrastruktur (Kindertagesstätten, Grundschule und Sportanlagen) nicht zu überlasten.

zu (2) Gerade die Umwandlung des bisherigen Betriebsgeländes der Fa. Kümmerling von 42.000 m^2 von derzeit Industrie- in Gewerbegebiet eröffnet dem Investor gemeinsam mit der Ortsgemeinde die Möglichkeit der Umstrukturierung des Betriebsgeländes der Fa. Kümmerling in Flächen zur Ansiedlung von Kleingewerbe, hochwertigen Dienstleistungs- und Handelsbetriebe. Die Ansiedlung von Produktionsbetrieben ist nicht gewollt und auch nicht vorgesehen. Anders als in der Stellungnahme der CDU dargestellt., wird in den kommenden Jahren eine gesunde Mischung aus unterschiedlichen Gewerbebetrieben dort angesiedelt werden.

zu (3) Die Ausweisung eines Mischgebiets auf dem Betriebsgelände der Fa. Kümmerling ist nicht vorgesehen. Erst nach Abschluss der Umstrukturierung der Gewerbeflächen wird eine erneute Diskussion über die Verwertung der Restflächen stattfinden. Diese Diskussion wird in der nächsten Legislaturperiode, als nach dem Jahr 2024 geführt, evtl. auch noch später. In dem z.Z.in der Aufstellung befindlichen Flächennutzungsplan (hat eine Bindungsfrist von 15 Jahren) der Vorbe-reitenden Bauleitplanung wird auf die Ausweisung eines Mischgebiets ausdrücklich verzichtet.

zu (4) Die im Norden der Fa. Kümmerling befindliche Gewerbefläche (sog. Heli-Halle) wird in eine Wohnbaufläche zur Errichtung von 100 – 130 Wohneinheiten für den Geschosswohnungsbau und weiteren 30 Wohneinheiten für den Sozialen Wohnungsbau umgewandelt. Das Konzept des Investors sieht vor, die im Geschosswohnungsbau entstehenden Eigentumswohnungen primär für ortsansässige Familien zu vermarkten.

zu (5) Die Gewährung von öffentlichen Zuschüssen (in RLP durch die Investitions- und Strukturbank) zur Errichtung von Sozialwohnungen bzw. den Bau von Mietwohnungen ist an die Bindung einer Höchstmiete von derzeit 6,40 Euro pro m^2 für 25 Jahren gebunden. Daher ist die Aussage der CDU, dass nur eine 10jährige Sozialbindungen vorgesehen sei, eindeutig falsch.

zu (6) Die Ortsgemeinde Bodenheim wird als eine der ersten Gemeinden im Landkreis Mainz-Bingen der Wohnungsbaugesellschaft beitreten und gemeinsam mit ihr sog. Projektgesellschaften gründen. Die Ortsgemeinde beabsichtigt gemeinsam mit dieser Wohnungsbaugesellschaft zeitnah, d.h. die kommenden Monate zwei Projekte umzusetzen: 1. Ein Neubau im Alten Ortskern auf einem gemeindeeignen Grundstück mit sechs Wohneinheiten und 2. die auf dem ehemaligen Gelände der Fa. Kümmerling zu errichtenden 30 Wohneinheiten.

zu (7) Die Ortsgemeinde würde liebend gerne Baulücken und Leerstände kaufen, um dort Wohnungen mit sozialverträglichen Mieten zu realisieren. Leider gibt es in Bodenheim keine dies- bezügliche Angebote. Die einzelnen Angebote, welche gelegentlich vorgetragen werden, sind so teuer, dass dort aus wirtschaftlichen Gründen kein Mietwohnungsbau realisiert werden kann.

zu (8) Die Fraktion der CDU suggeriert, dass die SPD-geführte Verwaltung versäumt hat, neue Wohngebiete für Bodenheimer Bürger auszuweisen, welche bezahlbar wären. Bedauerlicherweise ist kein Grundstückbesitzer bereit, an die Ortsgemeinde kostengünstige Flächen für den Wohnungsbau zu verkaufen, im Übrigen auch nicht die Landwirtschaft als größter Eigentümer von Flächen am Rand der Siedlungsflächen der Ortsgemeinde.

zu (9) die Fraktion der CDU behauptet, ohne den Beweis zu führen, dass die öffentliche Infrastruktur der öffentlichen Einrichtungen für die Umwandlung der Gewerbefläche im Einweg-Nord in Wohnbauflächen nicht ausreichen würde. Die Ortsgemeinde wird bis 2022 innerhalb von acht Jahren 12 Millionen Euro für die Erweiterung und den Ausbau von Kindertagesstätten ausgegeben haben. Die so geschaffenen Strukturen sind auch für Zuwachs ausgelegt. Durch den Bau der beiden Sporthallen und eines Sportplatzes in der Sportanlage Bürgel wird die Gemeinde alle sportlichen Aktivitäten abdecken können. Durch den Bau einer neuen Erschließungsstraße parallel zur Straße Lange Ruthe wird es eine deutliche Entlastung des Verkehrs in den Straßen Am Kümmerling und der Langen Ruthe geben. Für den Ausbau und Erweiterung der Grundschule wird die Verbandsgemeinde in den kommenden Monaten ein Schulentwicklungsprogramm in Auftrag geben. Die Einführung der Ganztagsbetreuung in der Grundschule ab dem Jahr 2025 stellt dabei ein viel größeres Problem als die Bevölkerungszunahme dar.

zu (10) Die CDU-Fraktion unterstellt, dass die Ortsgemeinde Bodenheim in Kürze die Marke von 10.000 Einwohnern überschreiten werde. Das Gegenteil wird eintreten: aktuell weist die Gemeinde ca. 7.800 Einwohner auf. Durch die drei zukünftigen Baugebiete Leidheckenweg, Ahlen und Hüttstädt werden bei 120 - 130 zu bebauenden Grundstücken eine Bevölkerungszunahme von ca. 600 -700 Personen zu rechnen sein. Die Ausweisung der 100 – 120 Wohneinheiten plus 30 Sozialwohnungen am Eichweg-Nord wird zu einer Zunahme von ca. 450 Personen führen. Auf die zusätzliche Ausweisung von 270 Wohnbaugrundstücken wird die Gemeinde verzichten! So wird sich die kommenden Jahre die Bevölkerung bei ca. 8.800 – 8.900 Bürgern einpendeln. Erst die zusätzliche Ausweisung der weiteren 270 Grundstücke würde die Bevölkerungszahl deutlich über die Marke von 10.000 Personen treiben. Dies ist seitens der SPD-geführten Verwaltung nicht beabsichtigt.

zu (11) Es ist falsch, dass für die Gewerbeausweisung landwirtschaftlichen Flächen benötigt werden. Die Umwandlung der Produktionsfläche der Fa. Kümmerling von Industrie- in Gewerbeflächen eröffnet dem Investor gemeinsam mit der Gemeinde die strukturierte Ausweisung von Flächen für die Gewerbeansiedlung.

zu (12) Es ist seitens der Verwaltung in keinster Weise vorgesehen, weitere Industrie- oder Gewerbeflächen in Wohnbauflächen umzuwandeln. Gerade die weiterhin hohe Nachfrage an Gewerbeflächen würde dem widersprechen. Es bleibt zu vermuten, dass die CDU-Fraktion dies der Verwaltung aus niedrigen Beweggründen unterstellen will.

Ergänzende Hinweise: Die Gemeinde muss sich der gesellschaftlichen Aufgabe bezahlbaren Wohnraum, auch für die nachwachsenden Generationen Bodenheimer (Jung)-Bürgern, zu schaffen, engagieren. Die aktuelle Entwicklung in Bodenheim zeigt in eklatanter Weise, dass die in den westlichen Neubaugebieten angebotenen Grundstückspreisen nur noch von wenigen privilegierten Bodenheimern zur Eigentumsbildung genutzt werden können. Dies ist die Folge der seit den 90er-Jahren geführten Praxis des „Bodenheimer Modells zur Entwicklung von Neubaugebieten“ im Bereich bisheriger Weinberglagen. Hier liegt die Grundstücksvermarktung ausschließlich in den Händen der bisherigen Grundstückseigentümer. Dass es sich zumeist um die gleichen landwirtschaftlichen und/oder kirchlichen Eigentümern handelt, ist mehr als ein Nebenaspekt. Interessant erscheint im gleichen Zusammenhang auch, dass seit Jahren sich ein erheblicher Teil der im Neubaugebiet Leidhecke liegenden Grundstücke weiterhin unbebaut sind und sich immer noch im Eigentum der bisherigen Alt-Eigentümer befinden. Trotz großer Grundstücksnachfrage, verbunden mit hoher Bereitschaft hochpreisige Baulandpreise zu zahlen, bildet sich dennoch kaum Verkaufsbereitschaft der betreffenden Grundstückseigentümer ab. Da hierdurch immer noch nicht die notwendige Bebauungsquote von 80% erreicht ist, um den letzten –dritten- Entwicklungsschritt „Neubaugebiet Ahlen“ zu entwickeln, verstärkt dieser Umstand (künstlich) das ohnehin große Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage in erheblichem Maße. „Positive“ Folge für die Grundstückseigentümer: die ohnehin starke Baulandpreisentwicklung wird nochmals extrem verstärkt.

Umso mehr gilt es Wohnraum außerhalb der bisherigen landwirtschaftlichen Entwicklungsflächen zu halbwegs bezahlbarem Baulandpreisen zu entwickeln. Die Vermarktung der insgesamt 65 Eigentumswohnungen im Bereich Gutenbergstraße hat gezeigt, dass sich insbesondere Bodenheimer Senioren „dortigen Wohnraum“ für deren Seniorenzeit erworben haben und den freiwerdenden bisherigen eigenen Wohnraum zum großen Teil an ihre eigenen nachfolgenden Familiengenerationen weitergegeben haben.

Die Stellungnahme der CDU-Fraktion verschweigt den Wunsch der Verwaltung der Ortsgemeinde auf dem Gelände der Kümmerlinghalle zukünftig Flächen für Soziale Zwecke (hier: z.B. Altenwohn- und pflegeheim oder Anfrage der Diakonie zum Bau von Arbeits- und Wohnstellen für behinderte Menschen) oder für die Infrastruktur von Orts- und Verbandsgemeinde zur Verfügung zu stellen. Hier verweise ich ausdrücklich auf den Antrag der SPD-Fraktion im Verbands-gemeinderat zum Bau eines Lehrschwimmbeckens für die Grundschule hin.

gez. Thomas Glück